门店经营环境趋于不确定。商圈快速变化，有些城市的传统商业街门可罗雀。隔壁老王从千里之外网购了你门店的同款商品。原来盈利的门店，现在亏损了。实体店盈利经营的越发不确定，原因是电商冲击、商业地产过剩、人口迁徙流动、商品同质化等经营因素叠加影响。

企业盈利=门店数量*单店盈利，门店数量扩展是连锁零售企业盈利增长的杠杆，开店能够形成效应帮助企业快速做大。但如果单店盈利下滑亏损，杠杆同样会放大亏损，因此连锁零售企业发展需要抓两手，一手抓门店数量扩展，一周抓单店盈利

因此，不确定时代的门店发展，需要缜密调研、精准开店，亏损门店快速整改尝试扭亏为盈，扭亏不成就快速关店止损。本段观点引用自李政隆所著《超级督导成长系统》。

增加门店盈利的确定性，首先是开店之前的市场调查，门店定位选址准确，开店就成功了一半。新店开店的可行性分为三步：区域分析、商圈分析和门店选址分析。

一、区域分析：就是市场市场可行性分析，分析公司品牌进入该是市场的必要性、可进入性和可发展性。确定进入市场的最佳时机、时间、形式、途径；假设ABC男装要进入深圳市，深圳市有十个行政区，品牌先进入哪个区。例如波司登主要是做羽绒服，我们很少在广州、深圳看到它的专卖店，因为南方气温较高，羽绒服需求较少，波司登就没必要进入南方市场。

二、商圈分析：商圈即店铺有效吸引顾客到店的地理区域。深圳的规划十分超前，每个行政区都有N多的商圈。区级商圈、商业区商圈和旅游区商圈等，品牌先进入哪一个最合适。例如深圳的南山区是高科技为主，富人区较多，一个低端的品牌进入销量也不会太好，且房屋租金较高，公司也无力负担。

三、门店选址分析：在确定了区域和商圈后，选择具体的门店地址，所需要做的市场调查，有助于帮助经营者做出商品配货、经营管理等方面的决策，门店选址可以参考“阴阳面理论、漏斗原理、磁石理论”等。

门店选址的市场调查分为四步。第一步、基础信息调查；第二步：房东沟通；第三步：门店营业额与平衡点测算；第四步：市场整体评估；

第一步：基础信息调查。基础信息调查包含三个方面的数据信息，即生活结构信息、商圈结构信息、零售结构信息。

生活结构：顾客就是上帝，服务好他们就需要了解他们的需求。调查门店选所在商圈的人口结构（男女比例、老人儿童等）与密度、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为、职业特征、教育程度、信息获取途径等。

表格引用自李政隆所著《超级督导成长系统》P103页

商圈结构：商圈结构调查包含门店所在的地域、交通状况、行人流量、交通流量、餐饮游乐等消费场所聚集度、区域主要产业、当地风俗、投资环境、商圈未来规划发展等。

零售结构：商圈内各类型门店数量、市场饱和度、门店空置率、竞争品牌的商品配置与服务、经营状况与利润、市场房屋租金、门店结构、招聘与薪资待遇等。尤其是市场饱和度，是指一定范围内的供需关系。供大于求，饱和度较大15年投资创业好开店，经营会比较困难；供小于求，饱和度较小15年投资创业好开店，有利于品牌进入。

第二步：房东沟通。

房东的沟通主要目的是探寻门店的租金、租期、门店内部结构、房屋产权等，这些信息是为门店的装修设计、证件办理等提供参考。如下表所示：

第三步：盈亏平衡点测算。

盈亏平衡也可以叫做

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